GUIDE
La valeur vénale
Déterminer le prix probable d’un actif dans des conditions normales de marché, à une date donnée, sans confondre valeur, prix demandé et prix de convenance.
Lecture : 7 minutes · Mis à jour en octobre 2026
Les situations où la question se pose
- Mise en vente ou acquisition
- Garantie bancaire
- Déclaration fiscale
- Partage familial
- Apport
- Restructuration ou contentieux
Un même bien, une même activité peuvent produire des conclusions différentes si les droits, la date ou la base de valeur changent. Ce n’est pas une faiblesse, à condition que l’écart soit expliqué.
Définir précisément ce qui est évalué
- Nature des droits transmis
- État d’occupation et conditions locatives
- Situation juridique et urbanistique
- Caractéristiques physiques et environnementales
- Conditions du marché à la date retenue
Choisir et recouper les méthodes
- La méthode comparative sélectionne des mutations réellement comparables puis motive les ajustements.
- La capitalisation rapproche le revenu de marché d’un taux cohérent avec le risque et la liquidité.
- L’actualisation des flux peut être pertinente pour un actif générant des revenus évolutifs ou nécessitant des investissements.
La méthode n’est pas choisie parce qu’elle produit le chiffre souhaité. Quand plusieurs approches sont pertinentes, on explique leurs écarts plutôt que d’en faire la moyenne.
Les pièces à réunir
- Acte ou attestation de propriété
- Plans et surfaces
- Baux et états locatifs
- Travaux et diagnostics
- Servitudes et documents d’urbanisme
Les erreurs qui fragilisent une valeur
- Appliquer mécaniquement un prix moyen
- Omettre les droits ou restrictions
- Surpondérer une transaction exceptionnelle
- Mélanger dates et états de marché
- Transformer une valeur en certitude de vente
Comment utiliser le rapport
Une conclusion défendable relie explicitement les références retenues, les corrections, les méthodes de recoupement et la sensibilité aux hypothèses.
Avant de citer le chiffre, relisez la date, les hypothèses et les réserves : un chiffre extrait de son périmètre perd l’essentiel de sa force.
Sources : Normes internationales d’évaluation (IVSC) · BOFiP : IFI, évaluation des actifs imposables
Prudence Ce guide est général et pédagogique. Il ne constitue ni un avis juridique, fiscal ou comptable, ni une expertise applicable à un actif sans examen de sa situation.
DANS CE GUIDE
- Les situations
- Ce qui est évalué
- Les méthodes
- Les pièces à réunir
- Les erreurs à éviter
- Utiliser le rapport
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