GUIDE

IFI et valeur des biens

Documenter la valeur vénale réelle des actifs immobiliers imposables au 1er janvier, en tenant compte de leurs caractéristiques propres sans appliquer de décote automatique.

Lecture : 7 minutes · Mis à jour en octobre 2026

Les situations où la question se pose

• Première déclaration IFI
• Variation significative de patrimoine
• Bien atypique ou difficilement comparable
• Détention via société
• Demande d’explication ou contrôle

Un même bien, une même activité peuvent produire des conclusions différentes si les droits, la date ou la base de valeur changent. Ce n’est pas une faiblesse, à condition que l’écart soit expliqué.

Définir précisément ce qui est évalué

• Actifs détenus directement ou indirectement
• Droits évalués au 1er janvier
• Occupation, location ou restrictions réelles
• Dettes et règles fiscales traitées avec le spécialiste de la fiscalité
• Cohérence pluriannuelle du dossier

Choisir et recouper les méthodes

• La comparaison s’appuie sur des mutations proches de la date du 1er janvier et sur des biens réellement comparables.
• Les méthodes par le revenu peuvent conforter la valeur d’actifs loués, en distinguant loyers contractuels et loyers de marché.
• Les ajustements ou décotes doivent être individualisés, motivés et compatibles avec la doctrine applicable.

La méthode n’est pas choisie parce qu’elle produit le chiffre souhaité. Quand plusieurs approches sont pertinentes, on explique leurs écarts plutôt que d’en faire la moyenne.

Les pièces à réunir

• Inventaire des biens et droits
• Titres, baux et états locatifs
• Évaluations antérieures
• Travaux, sinistres et contraintes
• Organigrammes de détention et informations du spécialiste de la fiscalité

Les erreurs qui fragilisent une valeur

• Reconduire mécaniquement la valeur précédente
• Appliquer un abattement forfaitaire non justifié
• Confondre dette déductible et facteur de valeur
• Utiliser une moyenne communale
• Ignorer la fraction immobilière de titres sociaux

Comment utiliser le rapport

Le dossier doit rendre la valeur déclarée intelligible et traçable. L’expert évalue ; le spécialiste de la fiscalité qualifie l’assiette, les exonérations et les dettes déductibles.

Avant de citer le chiffre, relisez la date, les hypothèses et les réserves : un chiffre extrait de son périmètre perd l’essentiel de sa force.

Sources : BOFiP : IFI, évaluation des actifs imposables · Normes internationales d’évaluation (IVSC)

Prudence Ce guide est général et pédagogique. Il ne constitue ni un avis juridique, fiscal ou comptable, ni une expertise applicable à un actif sans examen de sa situation.

DANS CE GUIDE

1. Les situations
2. Ce qui est évalué
3. Les méthodes
4. Les pièces à réunir
5. Les erreurs à éviter
6. Utiliser le rapport

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