GUIDE

Divorce, partage et rachat de soulte

Objectiver la valeur d’un bien commun ou indivis afin de préparer un partage, une vente ou le rachat des droits de l’autre partie.

Lecture : 7 minutes · Mis à jour en octobre 2026

Les situations où la question se pose

• Séparation amiable
• Procédure de divorce
• Liquidation du régime matrimonial
• Rachat de soulte
• Occupation du logement par une seule partie

Un même bien, une même activité peuvent produire des conclusions différentes si les droits, la date ou la base de valeur changent. Ce n’est pas une faiblesse, à condition que l’écart soit expliqué.

Définir précisément ce qui est évalué

• Quote-parts et origine de propriété
• Capital restant dû et garanties
• Date de valeur convenue ou imposée
• Occupation et éventuelle indemnité
• Travaux, apports et créances à traiter séparément

Choisir et recouper les méthodes

• La valeur du bien est déterminée indépendamment du calcul juridique de la soulte.
• La comparaison doit refléter l’état réel du logement et les conditions du marché à la date retenue.
• Des scénarios distincts peuvent isoler valeur libre, valeur occupée et coût de mise en marché.

La méthode n’est pas choisie parce qu’elle produit le chiffre souhaité. Quand plusieurs approches sont pertinentes, on explique leurs écarts plutôt que d’en faire la moyenne.

Les pièces à réunir

• Titre de propriété
• Contrat de mariage ou convention utile
• Tableau d’amortissement
• Plans, diagnostics et travaux
• Éléments sur l’occupation

Les erreurs qui fragilisent une valeur

• Soustraire la dette sans distinguer valeur et calcul de partage
• Faire dépendre la valeur du financement disponible
• Utiliser deux avis commerciaux incompatibles
• Intégrer des créances personnelles dans la valeur du bien
• Oublier de fixer une date commune

Comment utiliser le rapport

Le rapport sécurise la composante immobilière ; le notaire ou l’avocat demeure compétent pour calculer les droits, créances, fiscalité et frais du partage.

Avant de citer le chiffre, relisez la date, les hypothèses et les réserves : un chiffre extrait de son périmètre perd l’essentiel de sa force.

Sources : Normes internationales d’évaluation (IVSC)

Prudence Ce guide est général et pédagogique. Il ne constitue ni un avis juridique, fiscal ou comptable, ni une expertise applicable à un actif sans examen de sa situation.

DANS CE GUIDE

1. Les situations
2. Ce qui est évalué
3. Les méthodes
4. Les pièces à réunir
5. Les erreurs à éviter
6. Utiliser le rapport

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