GUIDE

La valeur locative

Évaluer le loyer de marché qu’un bien pourrait raisonnablement produire, en distinguant l’habitation, l’immobilier professionnel et le régime particulier des baux commerciaux.

Lecture : 7 minutes · Mis à jour en octobre 2026

Les situations où la question se pose

• Mise en location
• Révision ou renouvellement d’un bail
• Négociation bailleur-preneur
• Analyse de rendement
• Indemnité d’occupation ou préjudice

Un même bien, une même activité peuvent produire des conclusions différentes si les droits, la date ou la base de valeur changent. Ce n’est pas une faiblesse, à condition que l’écart soit expliqué.

Définir précisément ce qui est évalué

• Destination et usage autorisés
• Surface utile et configuration
• État, prestations et accessibilité
• Obligations respectives des parties
• Environnement locatif et facteurs de commercialité

Choisir et recouper les méthodes

• La comparaison locative analyse des loyers de marché homogènes et retraités des franchises, paliers ou avantages.
• Pour le commerce, l’analyse respecte les critères légaux et les usages de pondération des surfaces.
• Le contrôle par le rendement vérifie la cohérence économique sans remplacer l’étude du marché locatif.

La méthode n’est pas choisie parce qu’elle produit le chiffre souhaité. Quand plusieurs approches sont pertinentes, on explique leurs écarts plutôt que d’en faire la moyenne.

Les pièces à réunir

• Bail et avenants
• Plans et surfaces pondérées
• Quittances et historique de loyer
• Répartition charges-travaux-taxes
• Références de locations comparables

Les erreurs qui fragilisent une valeur

• Comparer loyers faciaux et loyers économiques
• Ignorer une franchise ou un pas-de-porte
• Confondre surface réelle et surface pondérée
• Négliger la destination contractuelle
• Appliquer un rendement d’investissement comme unique preuve

Comment utiliser le rapport

Le rapport précise l’unité de loyer, la date, le régime applicable, les retraitements et les facteurs susceptibles de justifier une majoration ou une minoration.

Avant de citer le chiffre, relisez la date, les hypothèses et les réserves : un chiffre extrait de son périmètre perd l’essentiel de sa force.

Sources : Code de commerce, article L. 145-33

Prudence Ce guide est général et pédagogique. Il ne constitue ni un avis juridique, fiscal ou comptable, ni une expertise applicable à un actif sans examen de sa situation.

DANS CE GUIDE

1. Les situations
2. Ce qui est évalué
3. Les méthodes
4. Les pièces à réunir
5. Les erreurs à éviter
6. Utiliser le rapport

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