GUIDE

L’indemnité d’éviction

Identifier et chiffrer les conséquences économiques d’un refus de renouvellement, en distinguant perte du fonds, transfert possible et indemnités accessoires.

Lecture : 7 minutes · Mis à jour en octobre 2026

Les situations où la question se pose

• Congé avec refus de renouvellement
• Offre d’indemnité jugée insuffisante
• Projet de restructuration immobilière
• Expertise amiable contradictoire
• Procédure judiciaire

Un même bien, une même activité peuvent produire des conclusions différentes si les droits, la date ou la base de valeur changent. Ce n’est pas une faiblesse, à condition que l’écart soit expliqué.

Définir précisément ce qui est évalué

• Activité autorisée et réellement exercée
• Transférabilité de la clientèle
• Valeur marchande du fonds
• Droit au maintien dans les lieux
• Frais et préjudices directement causés

Choisir et recouper les méthodes

• L’indemnité principale dépend notamment de la perte ou du transfert possible du fonds et des usages d’évaluation de l’activité.
• L’analyse croise chiffre d’affaires, rentabilité, comparables de cessions et rôle de l’emplacement.
• Les indemnités accessoires sont examinées poste par poste avec leurs justificatifs et leur lien causal.

La méthode n’est pas choisie parce qu’elle produit le chiffre souhaité. Quand plusieurs approches sont pertinentes, on explique leurs écarts plutôt que d’en faire la moyenne.

Les pièces à réunir

• Bail et congé
• Comptes et chiffres d’affaires détaillés
• Fichier de clientèle et zone de chalandise
• Preuves de recherche de locaux
• Devis de déménagement, réinstallation et communication

Les erreurs qui fragilisent une valeur

• Appliquer un barème sans analyser l’entreprise
• Additionner des postes redondants
• Ignorer la possibilité réelle de transfert
• Retenir des activités non autorisées par le bail
• Confondre valeur du fonds et valeur des titres

Comment utiliser le rapport

Le chiffrage reste une construction probatoire : chaque poste doit être qualifié, justifié et relié au préjudice directement causé par le défaut de renouvellement.

Avant de citer le chiffre, relisez la date, les hypothèses et les réserves : un chiffre extrait de son périmètre perd l’essentiel de sa force.

Sources : Code de commerce, article L. 145-14

Prudence Ce guide est général et pédagogique. Il ne constitue ni un avis juridique, fiscal ou comptable, ni une expertise applicable à un actif sans examen de sa situation.

DANS CE GUIDE

1. Les situations
2. Ce qui est évalué
3. Les méthodes
4. Les pièces à réunir
5. Les erreurs à éviter
6. Utiliser le rapport

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