INDEMNITÉ D’ÉVICTION
Un refus de renouvellement a un prix. Reste à savoir lequel.
Quand un bailleur refuse de renouveler un bail commercial, il doit en principe indemniser le locataire. Le montant se discute entre deux chiffres : celui du bailleur, que le preneur trouve toujours trop bas, et celui du preneur, que le bailleur trouve toujours trop haut. Nous établissons celui qui se démontre.
- HONORAIRES Sur devis, prix ferme sous 48 h ouvrées
- POUR QUI Bailleurs et preneurs, à l’amiable ou avant une procédure
- RÉALISÉ PAR Un expert certifié en immobilier d’entreprise ; Olivier L. pour la valeur du fonds
- SECTEUR Paris, Hauts-de-Seine, Yvelines
DEUX INDEMNITÉS POSSIBLES
Le fonds part, ou le fonds déménage
- Indemnité de remplacement Quand le fonds ne peut pas être déplacé sans perdre l’essentiel de sa clientèle. Elle répare la perte du fonds, et se rapproche de sa valeur.
- Indemnité de transfert Quand l’activité peut s’installer ailleurs. Elle couvre ce que coûte le déménagement de l’activité : droit au bail équivalent, frais, perte temporaire.
Le choix entre les deux n’est pas une préférence : il découle de l’activité, de sa clientèle et du marché des locaux voisins. C’est souvent le premier point de désaccord, et le plus coûteux.
CE QUE NOUS CHIFFRONS
Poste par poste, sans double compte
- L’indemnité principale : valeur du fonds ou coût du transfert
- Les frais de remploi : ce que coûte le rachat d’un fonds ou d’un droit au bail équivalent
- Le déménagement et la réinstallation
- Le trouble commercial et la perte d’exploitation pendant la transition
- Le double loyer, s’il est inévitable
- En déduction, l’indemnité d’occupation due depuis la fin du bail
Chaque poste doit être justifié, lié à l’éviction et compté une seule fois. Un rapport qui additionne tout ce qui pourrait coûter quelque chose se démonte en une audience.
DE QUEL CÔTÉ ÊTES-VOUS ?
Le même calcul, deux urgences différentes
Vous êtes bailleur
Avant de délivrer le congé, sachez ce qu’il vous coûtera. Un projet de restructuration se décide mieux avec le montant de l’indemnité dans le plan de financement qu’avec une mauvaise surprise dans un jugement.
Vous êtes preneur
Le chiffre proposé avec le congé n’est qu’une offre. Faites établir la valeur de votre fonds et le coût réel d’un transfert avant de répondre : c’est sur ces deux chiffres que la discussion se tiendra.
DOCUMENTS À PRÉPARER
Le bail, le congé, et trois ans de chiffres
Bail et avenants ; congé ou projet de congé ; trois exercices et le chiffre d’affaires détaillé ; plan et surfaces du local ; éléments sur la clientèle ; devis de déménagement et de réinstallation s’ils existent.
CE QUE NOUS NE FAISONS PAS
Chiffrer n’est pas plaider
La procédure, les délais et la stratégie relèvent de votre avocat. Nous établissons les montants, nous les expliquons, et nous restons disponibles pour les défendre devant l’expert désigné ou le juge.
Notre règle, ici aussi Le groupe CABFIC exerce la transaction. Si une société du groupe a recherché le local, le repreneur ou l’acquéreur de l’immeuble, nous déclinons la mission et vous orientons vers un expert extérieur.
Un congé reçu ou à délivrer ? Envoyez-nous le bail et le dernier bilan.
Quelques informations suffisent pour un premier examen, sous 48 h ouvrées. Ne joignez aucun document sensible : nous vous indiquerons un canal sécurisé.
Notaire, avocat, expert-comptable ? Votre Espace Pro